Cedolare Secca

Proroga contratto locazione cedolare secca: istruzioni e novità

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Se sei proprietario di un immobile, ed hai scelto il regime della cedolare secca, probabilmente sei soddisfatto del risparmio che hai ottenuto finora e desideri continuare a beneficiare dell’imposta sostitutiva. Cosa fare, dunque, quando la scadenza del contratto di locazione si avvicina? Puoi scegliere la proroga del contratto di locazione con cedolare secca.

Come sai, l’opzione per l’applicazione del regime di cedolare secca va esercitata nel momento in cui registri il contratto di locazione. L’opzione è valida per la durata dell’intero contratto. Se vuoi prolungare la durata del contratto, devi confermare la tua adesione al regime di cedolare secca quando comunichi la proroga all’Agenzia delle Entrate.

Come prorogare il contratto di locazione con cedolare secca

Per continuare a beneficiare del regime di cedolare secca è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione? Dipende da te. Puoi scegliere di stipulare un nuovo contratto o di rinnovare il contratto in modo tacito. La proroga del contratto di locazione e la cedolare secca sono distinte. La proroga di un contratto è un atto che riguarda te ed il tuo inquilino, poiché prolunga la durata del contratto di locazione.

Quindi come devi fare? Rispondiamo ad alcune delle domande più comuni.

Devo comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate?

Sì, sempre. L’adesione alla cedolare secca è un atto che riguarda te e l’Agenzia delle Entrate, poiché ti permette di godere di un regime fiscale agevolato. Quindi l’adesione al regime va confermata ogni qual volta comunichi la proroga.

Come devo comunicare la proroga?

La proroga va comunicata versando l’imposta di registro o per ciascuna annualità, o per l’intero periodo della durata del nuovo contratto di locazione. Puoi versare l’imposta mediante il Modello F24, usando il codice tributo 1504.

Quando devo comunicare la proroga?

La proroga di un contratto di locazione con cedolare secca va sempre comunicata entro 30 giorni. Si tratta di una regola introdotta dall’articolo 17, comma 1 del TUIR.

Cosa succede se non comunico la proroga?

La mancata comunicazione della proroga di un contratto di locazione con cedolare secca non equivale alla rinuncia a questo regime. Se non comunichi la proroga, puoi continuare ad applicare la cedolare secca.

Devi “fare capire” all’Agenzia delle Entrate che intenti mantenere questa opzione; quindi devi continuare ad effettuare i versamenti relativi, e devi continuare a dichiarare i redditi da cedolare secca nel Modello F24 usando i relativi codici.

Se invece non tieni comportamenti che dimostrano la tua volontà di continuare ad aderire al regime, ricorda che i redditi da canone di locazione saranno tassati secondo il regime ordinario IRPEF, con un’aliquota minima del 23%!

Tutto qui?

Ovviamente no. Se dimentichi di comunicare la proroga, riceverai una sanzione della misura di 100 euro.

E se comunico la proroga in ritardo?

Se hai dimenticato di effettuare la comunicazione entro i 30 giorni, hai ancora altri 30 giorni per farlo. In questo caso, l’importo della sanzione che pagherai è ridotto a 50 euro.

Come rimediare alla sanzione: il ravvedimento operoso

Il ravvedimento operoso è uno strumento che consente al contribuente di regolarizzare spontaneamente violazioni, irregolarità o omissioni tributarie consentendogli di versare sanzioni ridotte, il cui importo varia in relazione alla tempestività del ravvedimento.

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Il ravvedimento operoso ti consente di pagare una sanzione ridotta sul mancato rinnovo della cedolare secca

Una soluzione per rimediare al mancato rinnovo della cedolare secca si trova nella Risoluzione n. 115/E del 1 settembre 2017 dell’Agenzia delle Entrate.

La Risoluzione applica la disciplina del ravvedimento operoso alle irregolarità commesse in sede di comunicazione della proroga.

Dal 1 settembre del 2017 puoi regolarizzare la tua posizione pagando spontaneamente:

  • l’imposta di registro per la proroga del contratto con cedolare secca
  • una sanzione in misura ridotta
  • eventuali interessi

Come calcolare l’importo della sanzione

Il calcolo dell’importo della sanzione è facile. Ecco le regole di massima da seguire:

Per ritardi inferiori ai 30 giorni:

  • Se comunichi la proroga del contratto con cedolare secca con meno di 30 giorni di ritardo, la sanzione base di 50 Euro è ridotta ad un decimo.

Per ritardi superiori ai 30 giorni:

  • Se comunichi la proroga del contratto con cedolare secca con più di 30 giorni di ritardo, la sanzione base di 100 Euro è ridotta nel modo seguente:

–  ad un nono del suo importo, per un ritardo fino ai 90 giorni;

– ad un ottavo del suo importo, fino alla scadenza per la presentazione della dichiarazione per il 2017;

–  ad un settimo del suo importo, fino alla scadenza per la presentazione della dichiarazione per il 2018;

–  ad un sesto del suo importo, se la comunicazione ha luogo dopo la scadenza per la presentazione della dichiarazione per il 2018;

– ad un quinto del suo importo, se la comunicazione ha luogo dopo la constatazione dell’omesso pagamento dell’imposta di registro.

Queste regole sono esposte in tutti i particolari sia nella Risoluzione n. 115/E del 1 settembre 2017, che nel Decreto Legislativo n. 472 del 18 dicembre 1997. Si tratta di regole molto semplici, ma da leggere con attenzione.

I Rischi

L’incubo di tutti i piccoli proprietari di casa è quello di ritrovarsi a pagare aliquote IRPEF molto più onerose, nel momento in cui si dimentica di esercitare l’opzione per la cedolare secca alla proroga del contratto.

Questo articolo ti ha spiegato perché non è così.

Anche se dimentichi di effettuare la comunicazione della proroga all’Agenzia delle Entrate, non hai nulla di serio da temere. Questo vale se nei fatti mantieni “un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione per tale regime, effettuando i relativi versamenti, e dichiarando i redditi da cedolare secca nello specifico quadro della dichiarazione dei redditi.

In ogni caso, è sempre buona norma effettuare la proroga. È vero che le sanzioni previste per le irregolarità sono irrisorie. Il regime del ravvedimento operoso inoltre ti regala ulteriori  “sconti” sulle sanzioni.

Però, ritrovarsi sommersi tra le scartoffie, a compilare moduli F24 all’ultimo momento è pur sempre una perdita di tempo.

In Sintesi

Ecco i punti da ricordare:

  • La proroga del contratto di locazione con la cedolare secca va sempre comunicata all’Agenzia delle Entrate
  • Puoi comunicare la proroga versando la relativa imposta mediante il Modello F24. Il codice tributo da usare è il codice 1504 (Imposta di Registro per Proroghe del Contratto)
  • Il termine per la comunicazione è fissato a 30 giorni dall’inizio del nuovo contratto di locazione
  • La mancata comunicazione della proroga, o la comunicazione in ritardo danno luogo ad una sanzione variabile dai 100 ai 50 Euro
  • Alle irregolarità nelle comunicazioni della proroga si applica il ravvedimento operoso, che ti permette di risparmiare sull’importo della sanzione

Queste sono le regole di massima da tenere a mente in caso tu voglia prorogare un contratto di locazione con cedolare secca. Per qualsiasi altro chiarimento, ti invitiamo a richiedere il parere di un professionista qualificato.

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